详细说明
案情简介：
这是一起刘某和孙某房屋租赁合同纠纷案件，刘某作为出租人，因承租人孙某迟延履行租金支付义务，刘某并向承租人孙某的合伙人张某打电话通知要解除合同。眼看，租赁期已过了大半年，但由于孙某迟迟不支付租金，也不搬离租住的房屋。刘某遂向法院起诉孙某，请求解除房屋租赁合同，支付欠缴租金和违约金。孙某应诉称在此之前并未收到刘某要求解除合同的通知。
案件结果：
由于刘某没能提供符合《房屋租赁合同》要求的解除权的书面证据材料，法院便以此次刘某的起诉作为解除权的起点，而租赁期届满后到解除权行使前和判决生效期间的租赁关系按照事实租赁关系处理。经过法院判决，虽然刘某取得了应有的租金，也成功让孙某搬走，但是，由于他不正确行使解除权，导致他应获得的违约金诉讼请求落空。
律师点评：
在这起纠纷中，出租人刘某犯了以下几点错误：（一）没有按照合同约定书面通知承租人，并与承租人达成协议签订书面的解除协议；（二）没有按照合同相对性通知对的人。行使解除权的对象必须是合同中的违约方，而不是合同外的第三方，解除权人刘某向合同外的第三方张某发出解除通知，并不能达到合同解除的效果；（三）没有及时行使解除权，导致权益受损。合同的解除权可以通过诉讼或仲裁的方式行使，在起诉状送达对方时，也就产生合同解除的效果，但是刘某在承租人孙某违约后很久，甚至在房屋租赁期届满后半年后才向法院提起诉讼，不仅面临着权益受损，还可能面临诉讼时效的问题。
解除权虽然作为形成权，不需征得对方同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。但是我们也需要注意解除权存在法定解除和约定解除的情况。所以在行使解除权过程中，也要根据合同中约定的解除方式、可以行使解除的情形和行使解除权的期限等内容正确有效地行使解除权。
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